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德国的不动产登记制度学界新闻www.hlmsw.cn,成都龙发装饰3dzsgs

来源:一起看文学网    时间:2021-04-05




  作者:李海涛

  从法律的角度来看,德国的不动产登记制度有许多值得借鉴的地方。

  不动产登记立法

  德国关于不动产登记的立法比较完善,主要表现为1896年制定的民法典的第三篇,即物权篇,1900年出台的《不动产登记条例》和与其配套的施行细则,以及修订的《不动产登记命令》等。另外,《住宅所有权和永久居住权法》等特别法中也规定有相应的关于不动产登记的程序性规范。上述立法共同构成了不动产的设立、移转、变更和废止的具体规则,这些规则尤其强调了登记在不动产变动中的重要作用。兰州治癫痫好的医院

  根据德国民法物权篇,物权法基本原则之一的物权公示原则要求不动产物权变动时必须进行不动产登记。以商品房的买卖为例,通常情形下,只有买卖双方完成了不动产登记之后,房屋所有权才成功转移。同时,不动产登记具有鲜明的国家公信力,具有取得社会一体信服的法律效力。无论不动产权利是否存在瑕疵,如果第三人基于对这种公信力的信任,依据不动产登记簿取得登记的权利,那么他取得的权利就应当得到充分保护。

  除了规则的完备,德国不动产登记制度中还有许多特色。比如,根据《不动产登记条例》的规定,德国不动产登记机关设在地拉萨哪家治癫痫#!好方法院,专司不动产登记职责,其登记行为具有司法性,登记效力与初审法院的判决相同。因不动产登记发生争议的,无需再行起诉,而由当事人直接向上一级法院提出上诉。

  公证对不动产登记的准确性提供强有力的保证。虽然德国民法并没有规定物权变动必须办理公证,但根据德国民法典及条例的规定,为了确保不动产登记的准确性,公证人可以对当事人意思表示的真实性予以证明,保证不动产登记物权与事实物权的一致性。因此可以说,德国不动产登记的公信力,实际上是由登记机关和公证机关共同保障的。

  登记责任赔偿保险机制。德国登记机构一岁小孩抽搐怎么回事建立责任赔偿保险制度,由登记机构和其工作人员通过保险的方式建立责任赔偿基金。对由于登记错误造成的责任赔偿,先由国家赔偿,再对负有责任的个人进行追偿。为防范公证人员风险,公证员及公证人协会也会购买职业责任险和团体险。法院判决赔偿后,根据保险范围由保险公司支付。

  顺位制度解决权利冲突

  顺位制度是依据登记制度建立起来的。通常来说,登记在前的权利,具有优先的顺位,可以先行实现。

  为了保障主要经营目的的实现,德国法中还有顺位保留的特殊规定。比如,在同一不动产上需要设立多个抵押西藏那家医院治癫痫好权,在主要债权人的抵押权设立之前,次要债权人的抵押权可以先行登记设立,但债务人为了保证主要债权人抵押权的优先性,同时也是为了保证自己主要目的的实现,就有保留其不动产上设立第一顺位抵押权的必要。这种顺位保留必须通过不动产登记得以实现。与顺位保留相似的是顺位变更,比如同一不动产上的两个抵押权人,可以将他们的抵押权顺位予以交换。这种顺位的交换,也需要通过办理登记得以实现。

  顺位制度,包括顺位保留和顺位变更,有利于充分发挥不动产的效用,满足社会实践的特殊需要,我国的不动产登记条例应该建立这样的制度。

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